Người Nước Ngoài Mua Imperia Sensa Park Được Không? Hạn Mức Và Thủ Tục

Cập nhật 09/09/2026

Người nước ngoài mua Imperia Sensa Park được, nếu nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam và căn hộ nằm trong hạn mức dành cho người nước ngoài của toà nhà. Hạn mức đó là tối đa 30% số căn hộ trong một toà chung cư, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Thời hạn sở hữu là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm — trừ trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu ổn định lâu dài như người Việt. Bài này trình bày đầy đủ điều kiện, hạn mức, thủ tục và những chỗ người mua nước ngoài hay vướng.

Cập nhật 09/09/2026. Imperia Sensa Park chưa mở bán chính thức, chưa công bố giỏ hàng và chưa công bố hạn mức căn hộ dành cho người nước ngoài của từng block. Nội dung dưới đây là khung pháp lý bắt buộc áp cho mọi dự án nhà ở tại Việt Nam, tức khung mà dự án phải nằm trong đó khi mở bán, kèm danh sách những gì người mua nước ngoài cần yêu cầu xác nhận bằng văn bản.

Ai được mua và mua theo hình thức nào

Điều 17 Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15) xác định các đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và hình thức sở hữu. Với cá nhân, điều kiện cốt lõi là được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Về hình thức, người nước ngoài mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại — nghĩa là mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc mua lại của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đang sở hữu. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với người mua Việt Nam.

Điều 16 Luật Nhà ở 2023 loại trừ nhà ở nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh khỏi phạm vi người nước ngoài được sở hữu. Danh mục khu vực này do cơ quan có thẩm quyền xác định, và đó là một trong những lý do mỗi dự án phải có văn bản xác nhận riêng về việc có được bán cho người nước ngoài hay không.

Hạn mức: 30% trong một toà chung cư

Đây là con số quan trọng nhất và cũng là chỗ người mua nước ngoài dễ mất cơ hội nhất.

Hệ quả thực tế: hạn mức 30% được tính trên toàn bộ toà và được lấp dần theo thứ tự người mua hoàn tất thủ tục. Khi hạn mức đầy, những căn còn lại chỉ bán được cho người Việt Nam, bất kể người mua nước ngoài sẵn sàng trả bao nhiêu.

Với Imperia Sensa Park, dự án có 922 căn hộ chia trong hai block. Vì hạn mức tính theo từng toà chứ không tính chung cả dự án, người mua cần hỏi rõ: hạn mức của đúng block chứa căn mình quan tâm còn bao nhiêu, và cách chủ đầu tư ghi nhận thứ tự giữ chỗ trong hạn mức đó. Chủ đầu tư chưa công bố thông tin này tính đến ngày 09/09/2026.

Thời hạn sở hữu và cách gia hạn

Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài, trong đó có thời hạn sở hữu:

Về thủ tục gia hạn: hồ sơ đề nghị gia hạn phải nộp trước khi hết hạn ít nhất 3 tháng; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét trong 30 ngày và chấp thuận gia hạn nếu các điều kiện vẫn được đáp ứng.

Ba điều rút ra:

• Mốc 50 năm tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận, không phải từ ngày ký hợp đồng hay ngày bàn giao. Với dự án bàn giao dự kiến quý IV/2028, khoảng cách giữa hai mốc này có thể là vài tháng tới hơn một năm.
• Việc gia hạn không tự động. Phải chủ động nộp hồ sơ trước hạn ít nhất ba tháng. Đây là loại việc dễ quên sau vài chục năm, nên nên ghi vào hồ sơ tài sản của gia đình.
• Kết hôn với công dân Việt Nam thay đổi hoàn toàn bản chất quyền sở hữu. Nếu trường hợp này áp dụng với bạn, cần nêu rõ và cung cấp giấy tờ ngay từ khi làm hồ sơ, để Giấy chứng nhận ghi đúng hình thức sở hữu ổn định lâu dài thay vì có thời hạn.

Năm việc người mua nước ngoài phải làm trước khi đặt cọc

1. Yêu cầu văn bản xác nhận dự án được bán cho người nước ngoài. Không phải dự án nào cũng thuộc phạm vi này; khu vực bảo đảm quốc phòng an ninh bị loại trừ theo Điều 16 Luật Nhà ở 2023.
2. Hỏi hạn mức 30% của đúng block chứa căn mình quan tâm. Yêu cầu con số cụ thể: block đó có bao nhiêu căn, đã bán cho người nước ngoài bao nhiêu căn, còn lại bao nhiêu suất. Đề nghị xác nhận bằng văn bản.
3. Xác nhận thứ tự ghi nhận trong hạn mức. Đặt cọc không đồng nghĩa với việc đã chiếm một suất trong 30%. Hỏi rõ thời điểm nào suất của bạn được ghi nhận chắc chắn, và điều gì xảy ra nếu hạn mức đầy trước thời điểm đó — đặc biệt là điều kiện hoàn cọc.
4. Chuẩn bị hồ sơ nhập cảnh hợp lệ. Hộ chiếu còn hạn có dấu nhập cảnh, hoặc giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh. Đây là điều kiện cốt lõi để được công nhận quyền sở hữu.
5. Làm rõ đường đi của dòng tiền. Tiền mua nhà cần được chuyển qua kênh chính thức và có chứng từ, vì đây là căn cứ cho việc chuyển lợi nhuận hoặc tiền bán nhà ra nước ngoài về sau. Nên trao đổi với ngân hàng trước, không phải sau khi đã chuyển tiền.

Những chỗ hay vướng — nói thẳng

Vướng thứ nhất: nhờ người Việt đứng tên. Đây là cách làm phổ biến trong quá khứ và tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả hai bên. Khi tài sản đứng tên người khác, người bỏ tiền không phải là chủ sở hữu theo pháp luật. Chúng tôi không tư vấn cách làm này.

Vướng thứ hai: hiểu nhầm thời hạn 50 năm là “nhà thuê 50 năm”. Không đúng. Đây là quyền sở hữu có thời hạn: trong thời gian đó, chủ sở hữu có quyền bán, tặng cho, để thừa kế, cho thuê — với một số điều kiện riêng. Điểm cần lưu ý là người mua lại từ bạn sẽ kế thừa phần thời hạn còn lại, nên giá trị bán lại giảm dần theo thời gian còn lại, đặc biệt ở giai đoạn cuối.

Vướng thứ ba: không kiểm hạn mức trước khi trả tiền. Đây là vướng gây thiệt hại thật nhất. Có trường hợp người mua nước ngoài đóng tiền theo tiến độ nhiều đợt rồi mới phát hiện hạn mức của toà đã đầy và căn của mình không thể sang tên. Phòng ngừa bằng cách yêu cầu xác nhận hạn mức bằng văn bản ngay từ đầu, và đưa điều kiện hoàn tiền vào thoả thuận đặt cọc.

Vướng thứ tư: quên mốc gia hạn. Ba tháng trước khi hết hạn 50 năm là một mốc rất xa, nhưng nếu bỏ lỡ thì hậu quả nặng. Ghi mốc này vào hồ sơ tài sản và thông báo cho người thừa kế.

Câu hỏi thường gặp