Mặt Bằng Imperia Sensa Park: Bảng Tra Toàn Bộ Mã Căn Hai Toà
Bài này không mô tả mặt bằng bằng lời. Chúng tôi mở bộ bản vẽ mặt bằng tầng điển hình do chủ đầu tư phát hành ngày 28/08/2026, kết xuất từng trang ra ảnh, đọc bằng mắt từng ô mã căn, rồi chép lại đúng con số trên bản vẽ — mã căn, số phòng ngủ, diện tích tim tường và diện tích thông thuỷ — cho cả hai toà và cả bốn nhóm tầng. Kết quả là bảng tra mã căn đầy đủ nhất hiện có về dự án này, kèm một cái bẫy mà người mua rất dễ dính nếu chỉ nhớ mã căn mà quên số tầng.
Cách đọc một ô mã căn trên bản vẽ của dự án này
Mỗi căn hộ trên bản vẽ được ghi bằng một ô bốn dòng. Hiểu đúng bốn dòng đó là điều kiện cần để không bị nhầm khi chọn căn:
| Dòng | Nội dung | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| 1 | Mã căn hộ | Ví dụ A.08, B.12A — chỉ có nghĩa khi đi kèm số tầng |
| 2 | Số phòng ngủ | STUDIO · 1PN+ · 2PN · 3PN · DUPLEX |
| 3 | Diện tích tim tường (GFA) | Đo tới tim tường chung và mặt ngoài tường bao — con số thường dùng để tính giá |
| 4 | Diện tích thông thuỷ (NFA) | Diện tích lọt lòng, phần thực sự dùng được — con số ghi trên sổ hồng |
Chênh lệch giữa hai con số này ở dự án dao động khoảng 7–10%. Người mua cần hỏi thẳng một câu trước khi đặt cọc: giá bán tính theo diện tích nào. Với một căn 94,9 m² tim tường ở mức 88 triệu đồng/m², chênh lệch giữa hai cách tính lên tới hàng trăm triệu đồng.
Chú giải màu trên bản vẽ cũng nói một điều đáng chú ý: bảng phân loại chỉ có Studio, 1PN+, 2PN, 3PN và Duplex. Không có hạng mục penthouse ở cả hai toà.
Muốn nhận đúng trang bản vẽ của tầng bạn quan tâm? Cho biết toà và khoảng tầng, chúng tôi gửi trang mặt bằng tương ứng do chủ đầu tư phát hành, kèm phần đánh dấu mã căn còn giỏ hàng để bạn tự đối chiếu.
Hotline 0921 228 238 — nhận bản vẽ mặt bằng theo tầng.
Hai toà, hai kiểu bố trí khác hẳn nhau
| Hạng mục | Sensa A | Sensa B |
|---|---|---|
| Số tầng | 25 | 25 |
| Số căn mỗi tầng điển hình | 20 | 20 |
| Căn Studio | Không có | Có — mã B.01, 35,2 / 31,9 m² |
| Căn 1PN+ | A.03 — 52,2 / 47,8 m² | B.12A — 52,6 / 48,8 m² |
| Số căn Duplex | 1 (mã A.18) | 2 (mã B.03 và B.12B) |
| Diện tích Duplex | 167,7 / 151,5 m² | 191,3 / 173,9 và 193,8 / 175,5 m² |
| Tầng 02 | Bố trí đủ 20 căn | Có Khu vực tiện ích chung, chỉ 14 căn |
| Hướng tiếp cận | Nhìn về sông Rạch Chiếc và Kênh Một Tấn | Nhìn về Liên Phường và trung tâm TP.HCM |
Khác biệt giữa hai toà được phân tích kỹ hơn ở bài Sensa A và Sensa B khác nhau thế nào. Ba điểm rút ra ngay từ bảng này. Thứ nhất, ai muốn mua Studio thì chỉ có một lựa chọn duy nhất là Sensa B, mã B.01, và mã đó lặp lại ở mọi tầng từ 02 lên 25. Thứ hai, căn lớn nhất dự án là Duplex B.12B 193,8 m² tim tường, thuộc Sensa B. Thứ ba, tầng 02 của Sensa B chỉ có 14 căn vì phần còn lại là khu vực tiện ích chung — đây là tầng có bố trí khác hẳn mọi tầng khác của toà.
Sensa A — toàn bộ mã căn theo từng nhóm tầng
Tầng 02, tầng 03 và tầng 03A – 09
Ba nhóm tầng này có bố trí giống hệt nhau: đủ 20 căn, chưa xuất hiện Duplex.
| Mã căn | Loại | Tim tường (m²) | Thông thuỷ (m²) | Hiệu suất |
|---|---|---|---|---|
| A.01 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.02 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.03 | 1PN+ | 52,2 | 47,8 | 91,6% |
| A.03A | 2PN | 70,7 | 63,8 | 90,2% |
| A.05 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.06 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.07 | 2PN | 94,9 | 86,4 | 91,0% |
| A.08 | 3PN | 92,0 | 83,8 | 91,1% |
| A.09 | 2PN | 70,0 | 63,7 | 91,0% |
| A.10 | 2PN | 80,7 | 74,3 | 92,1% |
| A.11 | 2PN | 70,0 | 63,7 | 91,0% |
| A.12 | 2PN | 70,0 | 63,7 | 91,0% |
| A.12A | 3PN | 104,4 | 95,8 | 91,8% |
| A.12B | 2PN | 85,7 | 77,8 | 90,8% |
| A.15 | 2PN | 70,0 | 63,7 | 91,0% |
| A.16 | 2PN | 82,0 | 75,1 | 91,6% |
| A.17 | 2PN | 70,0 | 63,7 | 91,0% |
| A.18 | 3PN | 92,0 | 83,8 | 91,1% |
| A.19 | 2PN | 94,9 | 86,4 | 91,0% |
| A.20 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
Tầng 10, 12, 12B, 16, 18, 20, 22, 24
Ở nhóm tầng này, mã A.18 không còn là căn 3PN mà trở thành căn Duplex 167,7 / 151,5 m², gồm hai tầng. Mười chín mã còn lại giữ nguyên diện tích như bảng trên.
Tầng 11, 12A, 15, 17, 19, 21, 23
Đây là nhóm tầng có tầng trên của căn Duplex, và cũng là nhóm tầng khiến người mua dễ nhầm nhất. Toàn bộ dãy phía sau dồn mã lên một bậc, và mã A.20 biến mất:
| Mã căn | Loại | Tim tường (m²) | Thông thuỷ (m²) | So với tầng 03 |
|---|---|---|---|---|
| A.01 → A.17 | Giữ nguyên | Giữ nguyên | Giữ nguyên | Không đổi |
| A.18 | 2PN | 94,9 | 86,4 | Tầng 03 là 3PN 92,0 m² |
| A.19 | 2PN | 70,4 | 63,8 | Tầng 03 là 2PN 94,9 m² |
| A.20 | Không tồn tại ở nhóm tầng này | |||
Tầng 25 — tầng có nhiều căn lớn nhất toà
| Mã căn | Loại | Tim tường (m²) | Thông thuỷ (m²) | Hiệu suất |
|---|---|---|---|---|
| A.01 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.02 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.03 | 1PN+ | 52,2 | 47,8 | 91,6% |
| A.03A | 2PN | 70,7 | 63,8 | 90,2% |
| A.05 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.06 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| A.07 | 2PN | 94,9 | 86,4 | 91,0% |
| A.08 | 3PN | 92,0 | 83,8 | 91,1% |
| A.09 | 3PN | 150,9 | 138,8 | 92,0% |
| A.10 | 3PN | 139,9 | 128,4 | 91,8% |
| A.11 | 3PN | 104,4 | 95,8 | 91,8% |
| A.12 | 3PN | 155,7 | 142,6 | 91,6% |
| A.12A | 3PN | 152,0 | 139,8 | 92,0% |
| A.12B | 2PN | 94,9 | 86,4 | 91,0% |
| A.15 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| Duplex | Duplex | 167,7 | 151,5 | 90,3% |
Căn 3PN lớn nhất toàn dự án là A.12 ở tầng 25 với 155,7 m² tim tường và 142,6 m² thông thuỷ. Nếu ưu tiên của bạn là một căn ba phòng ngủ rộng chứ không phải Duplex, đây là mã căn cần hỏi trước tiên.
Sensa B — toàn bộ mã căn theo từng nhóm tầng
Tầng 02 — tầng có khu vực tiện ích chung, chỉ 14 căn
| Mã căn | Loại | Tim tường (m²) | Thông thuỷ (m²) |
|---|---|---|---|
| B.01 | Studio | 35,2 | 31,9 |
| B.02 | 3PN | 120,3 | 109,6 |
| B.03 | 3PN | 104,0 | 95,4 |
| B.03A | 2PN | 70,1 | 63,8 |
| B.05 | 2PN | 70,1 | 63,8 |
| B.06 | 2PN | 70,1 | 63,8 |
| B.07 | 2PN | 70,1 | 63,8 |
| B.08 | 2PN | 91,3 | 83,2 |
| B.09 | 2PN | 70,2 | 63,8 |
| B.10 | 2PN | 70,1 | 63,8 |
| B.11 | 2PN | 70,4 | 63,8 |
| B.12 | 2PN | 70,4 | 63,8 |
| B.12A | 2PN | 70,4 | 63,8 |
| B.12B | 2PN | 70,4 | 63,8 |
Ghi chú quan trọng: ở tầng 02, B.12A và B.12B là căn hai phòng ngủ 70,4 m². Cũng hai mã đó ở tầng 03 trở lên lại là căn khác hẳn — xem bảng dưới.
Tầng 03 và tầng 03A – 09 — đủ 20 căn
| Mã căn | Loại | Tim tường (m²) | Thông thuỷ (m²) | Hiệu suất |
|---|---|---|---|---|
| B.01 | Studio | 35,2 | 31,9 | 90,6% |
| B.02 | 3PN | 120,3 | 109,6 | 91,1% |
| B.03 | 3PN | 104,0 | 95,4 | 91,7% |
| B.03A | 2PN | 70,1 | 63,8 | 91,0% |
| B.05 | 2PN | 70,1 | 63,8 | 91,0% |
| B.06 | 2PN | 70,1 | 63,8 | 91,0% |
| B.07 | 2PN | 70,1 | 63,8 | 91,0% |
| B.08 | 2PN | 91,3 | 83,2 | 91,1% |
| B.09 | 2PN | 70,2 | 63,8 | 90,9% |
| B.10 | 2PN | 70,1 | 63,8 | 91,0% |
| B.11 | 2PN | 70,1 | 63,8 | 91,0% |
| B.12 | 2PN | 82,4 | 75,5 | 91,6% |
| B.12A | 1PN+ | 52,6 | 48,8 | 92,8% |
| B.12B | 3PN | 104,0 | 95,4 | 91,7% |
| B.15 | 3PN | 104,2 | 95,4 | 91,6% |
| B.16 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| B.17 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| B.18 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| B.19 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
| B.20 | 2PN | 70,4 | 63,8 | 90,6% |
Tầng 10, 12, 12B, 16, 18, 20, 22, 24 — tầng có hai căn Duplex
Ở nhóm tầng này, B.03 trở thành Duplex 191,3 / 173,9 m² và B.12B trở thành Duplex 193,8 / 175,5 m² — căn lớn nhất toàn dự án. Các mã còn lại giữ nguyên như bảng tầng 03.
Tầng 11, 12A, 15, 17, 19, 21, 23 — nhóm tầng dồn mã mạnh nhất
Đây là nhóm tầng chứa tầng trên của hai căn Duplex. Toàn bộ dãy dồn mã, và mức chênh lệch lớn hơn hẳn so với Sensa A:
| Mã căn | Ở nhóm tầng này | Cùng mã ở tầng 03 | Chênh lệch |
|---|---|---|---|
| B.03 | 2PN · 70,1 m² | 3PN · 104,0 m² | Khác loại căn |
| B.07 | 2PN · 91,3 m² | 2PN · 70,1 m² | +21,2 m² |
| B.08 | 2PN · 70,2 m² | 2PN · 91,3 m² | −21,1 m² |
| B.11 | 2PN · 82,4 m² | 2PN · 70,1 m² | +12,3 m² |
| B.12 | 1PN+ · 52,6 m² | 2PN · 82,4 m² | Khác loại căn, lệch 29,8 m² |
| B.12A | 3PN · 104,2 m² | 1PN+ · 52,6 m² | Khác loại căn, lệch 51,6 m² |
| B.12B | 2PN · 70,4 m² | 3PN · 104,0 m² | Khác loại căn |
| B.20 | Không tồn tại ở nhóm tầng này | ||
Tầng 25 của Sensa B
Tầng 25 có bốn căn ba phòng ngủ trên 134 m²: B.03 và B.03A cùng 140,2 / 128,6 m², B.07 140,2 / 129,4 m², B.08 134,7 / 125,2 m². Ngoài ra còn B.09 3PN 104,2 / 95,4 m², B.02 3PN 120,3 / 109,6 m², B.05 2PN 91,3 / 83,2 m², cùng căn Studio B.01 và tầng trên của hai căn Duplex.
Căn có hiệu suất sử dụng cao nhất toàn dự án là B.08 tầng 25: 134,7 m² tim tường và 125,2 m² thông thuỷ, đạt 92,9%. Với người mua tính bằng mét vuông thật sự dùng được, đây là con số đáng nhớ.
Đang cân nhắc giữa vài mã căn? Gửi cho chúng tôi danh sách mã căn kèm tầng, chúng tôi đối chiếu bản vẽ gốc và trả lời bằng bảng so sánh diện tích tim tường, thông thuỷ, hiệu suất và mặt thoáng của từng căn — không nói chung chung.
Hotline 0921 228 238 — so sánh mã căn Imperia Sensa Park.
Bẫy dồn mã căn: vì sao phải nói đủ TOÀ – TẦNG – MÃ CĂN
Đây là phát hiện quan trọng nhất khi đọc trọn bộ bản vẽ, và cũng là điều chúng tôi chưa thấy trang nào khác về dự án này nêu ra.
Nguyên nhân thuần kỹ thuật: căn Duplex chiếm hai tầng. Ở nhóm tầng chứa tầng dưới của Duplex, số ô căn hộ vẫn đủ. Ở nhóm tầng chứa tầng trên của Duplex, một ô biến mất khỏi dãy, nên toàn bộ mã phía sau dồn lên một bậc. Hệ quả thực tế:
- Ở Sensa A, A.18 lúc là căn 3PN 92,0 m², lúc là căn Duplex 167,7 m², lúc lại là căn 2PN 94,9 m² — tuỳ tầng.
- Ở Sensa B, B.12 lúc là căn hai phòng ngủ 82,4 m², lúc là căn một phòng ngủ cộng 52,6 m² — chênh 29,8 m², tức chênh hơn 2,6 tỷ đồng nếu tính theo mức giá khởi điểm 88 triệu/m².
- B.12A lúc là 1PN+ 52,6 m², lúc là 3PN 104,2 m² — chênh gần gấp đôi diện tích.
Quy tắc rút ra, và chúng tôi đề nghị bạn áp dụng ngay cả khi làm việc với đơn vị khác: mọi trao đổi về một căn hộ phải nói đủ ba yếu tố — toà, tầng, mã căn. Một tin nhắn “giữ giúp em căn B.12” là chưa đủ để xác định căn nào. Và trong hợp đồng mua bán, phần để trống ghi mã căn bắt buộc phải có số tầng đi kèm, nếu không đó là một chỗ có thể tranh cãi về sau — chúng tôi liệt kê đủ các phần để trống trong bài hợp đồng mua bán Imperia Sensa Park.
Quy tắc đánh số của dự án
| Quy tắc | Chi tiết |
|---|---|
| Mã căn bị bỏ | Không có căn số 04, 13, 14 ở cả hai toà |
| Mã căn thay thế | Dùng 03A, 12A, 12B để giữ đủ 20 căn mỗi tầng |
| Tầng bị bỏ | Không có tầng 13 và 14; danh sách tầng gồm 12, 12A, 12B, rồi 15 |
| Tầng thấp nhất có căn hộ | Tầng 02 |
| Tầng cao nhất | Tầng 25 |
Hệ quả cần lưu ý khi so sánh với các dự án khác: tầng 25 ở đây không phải tầng thứ 25 tính từ mặt đất. Vì bỏ hai số tầng và thêm hai tầng chữ, thứ tự vật lý lệch so với con số ghi trên bản vẽ. Khi hỏi về tầm nhìn hay độ cao thực tế, nên hỏi theo cao độ chứ không chỉ theo số tầng.
Hiệu suất sử dụng: căn nào cho lại nhiều mét vuông thật nhất
Hiệu suất ở đây là tỷ lệ diện tích thông thuỷ trên diện tích tim tường — tức phần trăm số tiền bạn trả thực sự biến thành diện tích dùng được. Chúng tôi tính từ chính hai con số in trên bản vẽ, bạn đọc kiểm lại được bằng máy tính bỏ túi.
| Nhóm | Mã căn | Hiệu suất |
|---|---|---|
| Cao nhất toàn dự án | B.08 tầng 25 (3PN 134,7 m²) | 92,9% |
| Cao nhất nhóm căn nhỏ | B.12A (1PN+ 52,6 m²) | 92,8% |
| Cao trong nhóm 2PN | A.10 (80,7 m²) | 92,1% |
| Trung bình nhóm 2PN 70 m² | A.01, A.02, A.05… | 90,6 – 91,0% |
| Thấp nhất | Duplex Sensa A (167,7 m²) | 90,3% |
Khoảng dao động của cả dự án là 90,3% đến 92,9% — biên độ 2,6 điểm phần trăm. Nghe nhỏ, nhưng quy ra tiền với một căn 104 m² ở mức 88 triệu đồng/m² thì khoảng chênh này tương đương gần 240 triệu đồng giá trị diện tích dùng được. Đây là loại chi tiết nên đưa vào bàn cân khi hai căn có giá gần nhau.
Nói công bằng: hiệu suất cao không tự động có nghĩa là căn tốt hơn. Một căn có ban công rộng hoặc nhiều mặt thoáng thường có hiệu suất thấp hơn, đổi lại là ánh sáng và gió. Hiệu suất chỉ là một trong các tiêu chí, và nó có ích nhất khi so hai căn cùng loại, cùng hướng.
Studio và Duplex: hai dòng chưa có bản vẽ chi tiết riêng
Bộ mặt bằng tầng điển hình cho biết đầy đủ mã căn, vị trí và diện tích của căn Studio và các căn Duplex. Nhưng chủ đầu tư chưa phát hành bản vẽ layout chi tiết riêng cho hai dòng này — tức bản vẽ phóng to từng căn kèm kích thước phòng.
Chúng tôi ghi thẳng điều đó thay vì lấy bản vẽ của dòng khác thay thế. Những gì đọc được chắc chắn từ bộ mặt bằng hiện có:
- Studio B.01 — 35,2 / 31,9 m², chỉ có ở Sensa B, xuất hiện ở mọi tầng từ 02 đến 25. Đây là loại căn nhỏ nhất dự án.
- Duplex Sensa A — 167,7 / 151,5 m², một căn, nằm ở vị trí mã A.18, trải các tầng chẵn từ 10 đến 24 và tầng lẻ liền kề.
- Duplex Sensa B — hai căn: 191,3 / 173,9 m² tại vị trí B.03 và 193,8 / 175,5 m² tại vị trí B.12B.
- Cả ba căn Duplex đều thể hiện rõ hai tầng trên bản vẽ, ghi “Tầng 1” và “Tầng 2”.
Khi chủ đầu tư phát hành bản vẽ chi tiết hai dòng này, bài viết sẽ được cập nhật kèm ngày. Tình trạng hồ sơ pháp lý và những gì đã hoặc chưa công bố được tổng hợp ở bài pháp lý Imperia Sensa Park.
Chọn mã căn theo nhu cầu: bảng gợi ý
| Nếu bạn cần | Nên hỏi mã căn | Vì sao |
|---|---|---|
| Ngân sách thấp nhất, ở một mình hoặc cho thuê | B.01 (Studio 35,2 m²) | Loại căn nhỏ nhất, chỉ có ở Sensa B |
| Một phòng ngủ nhưng cần thêm không gian làm việc | A.03 (52,2 m²) hoặc B.12A tầng 03–09 (52,6 m²) | Hai mã 1PN+ duy nhất; B.12A có hiệu suất 92,8% |
| Hai phòng ngủ, tối ưu chi phí | Nhóm 70 m² của cả hai toà | Dòng chủ đạo, nhiều lựa chọn tầng và hướng nhất |
| Hai phòng ngủ rộng rãi | A.07, A.19 (94,9 m²) · A.10 (80,7 m²) · B.08 (91,3 m²) · B.12 tầng 03–09 (82,4 m²) | Nhóm 2PN lớn, chênh không nhiều so với 3PN nhỏ |
| Ba phòng ngủ, ngân sách vừa | A.08 và A.18 tầng thấp (92,0 m²) · B.03, B.12B, B.15 (104,0 – 104,2 m²) | Nhóm 3PN diện tích gọn nhất |
| Ba phòng ngủ rộng | B.02 (120,3 m²) · tầng 25: A.09, A.10, A.12, A.12A, B.03, B.03A, B.07, B.08 | Nhóm trên 120 m², tập trung ở tầng 25 |
| Căn lớn nhất dự án | Duplex B.12B (193,8 m²) | Vượt căn Duplex Sensa A tới 26,1 m² |
| Mét vuông dùng được nhiều nhất | B.08 tầng 25 (hiệu suất 92,9%) | Cao nhất trong toàn bộ bảng |
Bảng này xếp theo diện tích và hiệu suất — hai thứ đọc được từ bản vẽ. Hai yếu tố còn lại quyết định giá là tầng và hướng ban công, và chúng chỉ có nghĩa khi đối chiếu với bảng giá theo từng mã căn. Chúng tôi trình bày phần đó ở bài giá bán Imperia Sensa Park theo từng mã căn.
Ba việc nên làm trước khi chốt một mã căn
Nêu cả phần bất lợi cho việc bán hàng, vì đây là những chỗ khách hàng của chúng tôi hay tiếc nhất sau khi ký:
Một — yêu cầu đúng trang bản vẽ của tầng mình mua, không phải trang “tầng điển hình” chung chung. Như đã thấy ở trên, một mã căn có thể là ba loại căn khác nhau tuỳ nhóm tầng. Trang bản vẽ đúng tầng là bằng chứng duy nhất.
Hai — đối chiếu cả hai con số diện tích với hợp đồng. Hợp đồng phải ghi cả tim tường và thông thuỷ, và cả hai phải khớp với bản vẽ kèm theo. Nếu chỉ có một con số, đó là chỗ cần hỏi lại trước khi ký.
Ba — hỏi rõ căn của mình nhìn ra đâu và bị che bởi cái gì. Bản vẽ mặt bằng tầng cho biết hướng ban công, nhưng không cho biết tầm nhìn thực tế. Ở dự án này, mặt hướng sông Rạch Chiếc bị dải nhà thấp tầng che một phần với các tầng thấp — đó là thông tin nằm ở tổng mặt bằng chứ không nằm ở mặt bằng tầng — xem bài vị trí Imperia Sensa Park và bài hướng căn hộ Imperia Sensa Park.
Cơ cấu sản phẩm: hai phòng ngủ chiếm ba phần tư mỗi tầng
Đếm trực tiếp trên bản vẽ tầng điển hình, cơ cấu loại căn của dự án như sau:
| Loại căn | Sensa A (tầng 03) | Sensa B (tầng 03) | Tổng mỗi tầng |
|---|---|---|---|
| Studio | 0 | 1 | 1 |
| 1PN+ | 1 | 1 | 2 |
| 2PN | 16 | 14 | 30 |
| 3PN | 3 | 4 | 7 |
| Tổng | 20 | 20 | 40 |
Ba phần tư số căn mỗi tầng là căn hai phòng ngủ. Con số này nói lên tệp khách hàng mà chủ đầu tư nhắm tới: gia đình trẻ và hộ hai đến bốn người, chứ không phải thị trường căn hộ siêu sang hay thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày.
Với người mua, cơ cấu này có hai mặt cần cân nhắc thẳng thắn.
Mặt thuận lợi: dòng 2PN có nhiều lựa chọn tầng và hướng nhất, nên dễ tìm được căn hợp ý và dễ so sánh giá. Khi cần bán lại hoặc cho thuê, đây cũng là dòng có thanh khoản tốt nhất vì tệp người mua rộng nhất.
Mặt cần lưu ý: chính vì nhiều căn cùng loại, nên khi cả toà cùng chào bán lại hoặc cùng cho thuê ở một thời điểm, mức độ cạnh tranh giữa các căn giống nhau là có thật. Người mua để đầu tư nên chọn những mã có điểm khác biệt rõ — diện tích lớn hơn hẳn như A.07 và A.19 94,9 m², hiệu suất cao như A.10 92,1%, hoặc vị trí góc — thay vì mua một căn 70 m² giống hệt 29 căn khác trên cùng tầng.
Nhóm 3PN chỉ có 7 căn mỗi tầng, và phần lớn căn ba phòng ngủ diện tích lớn tập trung ở tầng 25. Ai xác định mua 3PN rộng nên hỏi giỏ hàng sớm, vì số lượng ít hơn hẳn.
Dòng hai phòng ngủ 70 m²: ba biến thể dễ bị gộp làm một
Nhìn bảng tra ở trên sẽ thấy dòng 2PN cỡ 70 m² thực ra có ba con số hơi khác nhau, và chúng thuộc về những vị trí khác nhau trên mặt bằng:
| Biến thể | Tim tường | Thông thuỷ | Hiệu suất | Xuất hiện ở |
|---|---|---|---|---|
| 70,0 m² | 70,0 | 63,7 | 91,0% | Sensa A: A.09, A.11, A.12, A.15, A.17 |
| 70,1 m² | 70,1 | 63,8 | 91,0% | Sensa B: B.03A, B.05, B.06, B.07, B.10, B.11 |
| 70,4 m² | 70,4 | 63,8 | 90,6% | Cả hai toà: A.01, A.02, A.05, A.06, A.20, B.16 – B.20 |
Chênh lệch 0,4 m² nghe không đáng kể, nhưng ở mức giá khởi điểm 88 triệu đồng/m² thì tương đương khoảng 35 triệu đồng, và nếu giá tính theo tim tường thì bạn trả thêm cho phần diện tích không chuyển thành thông thuỷ — vì cả ba biến thể đều cho lại 63,7 hoặc 63,8 m² dùng được. Nói cách khác, trong nhóm 70 m², biến thể 70,0 m² là biến thể cho lại nhiều mét vuông thật nhất trên mỗi đồng bỏ ra.
Đây đúng là kiểu chi tiết mà người mua không thể tự thấy nếu chỉ nghe tư vấn nói “căn hai phòng ngủ 70 mét”. Chúng tôi nêu ra vì nó kiểm chứng được: mở bản vẽ, đọc hai dòng số, chia cho nhau.
Đọc mặt bằng để ước lượng chi phí sở hữu
Diện tích tim tường không chỉ quyết định giá mua. Nó còn quyết định phí quản lý vận hành hằng tháng, vì khoản này tính theo mét vuông. Chủ đầu tư chưa công bố mức phí của dự án, nên chúng tôi không đưa con số ước lượng cho Imperia Sensa Park; nhưng nguyên tắc thì rõ: chênh lệch diện tích giữa hai mã căn sẽ theo bạn suốt thời gian sở hữu, không chỉ ở lần thanh toán đầu.
Ví dụ dễ hình dung: giữa một căn 70,4 m² và một căn 94,9 m², chênh lệch là 24,5 m². Ở bất kỳ mức phí quản lý nào, khoản chênh này lặp lại mỗi tháng trong hàng chục năm. Vì vậy khi cân nhắc “lên đời” một cỡ căn, nên tính cả ba khoản — giá mua, phí quản lý theo diện tích, và kinh phí bảo trì tính trên giá trị hợp đồng (xem thêm bài tiện ích Imperia Sensa Park về phần phí vận hành) — chứ không chỉ tính khoản chênh giá bán.
Ba tình huống chọn căn hay gặp trong thực tế tư vấn
Tình huống 1 — “Anh chị chỉ nhớ mã căn, không nhớ tầng”
Khách được một đơn vị khác gửi danh sách giỏ hàng ghi mã căn nhưng thiếu số tầng, rồi so giá với một danh sách khác cũng ghi mã đó. Hai con số giá lệch nhau vài trăm triệu và khách kết luận có bên đang “hét giá”. Thực tế là hai căn khác nhau, chỉ trùng mã. Cách xử lý: yêu cầu mọi danh sách giỏ hàng phải có cột tầng, và đối chiếu với đúng trang bản vẽ của tầng đó.
Tình huống 2 — “Em muốn căn 3PN nhưng ngân sách chỉ tới 2PN lớn”
Trường hợp này nên đặt lên bàn cân hai lựa chọn cụ thể: căn 2PN 94,9 m² (A.07 hoặc A.19) so với căn 3PN 92,0 m² (A.08 hoặc A.18 ở nhóm tầng thấp). Căn 3PN nhỏ hơn về diện tích nhưng có thêm một phòng; căn 2PN rộng hơn 2,9 m² và không gian sinh hoạt chung thoáng hơn. Không có đáp án đúng cho mọi người — nhưng biết rằng hai lựa chọn này chênh nhau chưa tới 3 m² sẽ giúp quyết định nhanh hơn nhiều so với việc so “hai phòng ngủ” với “ba phòng ngủ” một cách trừu tượng.
Tình huống 3 — “Mua để cho thuê, nên chọn Studio hay 1PN+”
Studio B.01 35,2 m² là suất đầu tư thấp nhất, nhưng chỉ có một mã duy nhất và chỉ ở Sensa B — nghĩa là mỗi tầng chỉ có một căn, tổng số căn Studio của cả dự án rất ít. 1PN+ có hai mã (A.03 và B.12A) với diện tích 52,2 và 52,6 m², rộng hơn khoảng 50%, và B.12A đạt hiệu suất 92,8%. Chúng tôi nói thẳng phần bất lợi: chưa có bảng giá chi tiết và chưa có mức phí quản lý, nên mọi tính toán suất sinh lời ở thời điểm này đều là ước đoán. Ai mua để cho thuê nên chờ hai dữ kiện đó trước khi chốt.
Bạn muốn nhận bảng tra mã căn này ở dạng có thể lọc? Chúng tôi gửi bản đầy đủ theo từng toà và từng nhóm tầng, kèm cột hiệu suất và cột mặt thoáng, để bạn khoanh vùng trước rồi mới đi xem thực địa — tiết kiệm được vài buổi đi lại.
Hotline 0921 228 238 — nhận bảng tra mã căn Imperia Sensa Park.
Nguồn số liệu và cam kết của chúng tôi
Toàn bộ mã căn, loại căn và hai con số diện tích trong bài được chép từ bộ bản vẽ mặt bằng tầng điển hình do chủ đầu tư phát hành ngày 28/08/2026, gồm 14 trang cho cả hai toà. Cách làm: kết xuất từng trang thành ảnh độ phân giải cao rồi đọc bằng mắt từng ô, thay vì trích xuất văn bản tự động — vì thứ tự đọc văn bản trong tệp bản vẽ bị xáo, rất dễ gán nhầm diện tích cho mã căn. Cột hiệu suất là phép chia hai con số có sẵn, bạn đọc kiểm lại được.
Ba điều chúng tôi ghi thẳng là chưa có, thay vì lấp bằng suy đoán: bản vẽ chi tiết riêng cho dòng Studio và dòng Duplex; bảng giá theo từng mã căn; và mức phí quản lý vận hành. Khi chủ đầu tư phát hành, bài này sẽ được cập nhật kèm ngày.
Nếu bạn đối chiếu và thấy một con số trong bài lệch với bản vẽ bạn đang cầm, xin báo cho chúng tôi — bản vẽ có thể được chủ đầu tư điều chỉnh theo thời gian, và chúng tôi muốn trang này luôn khớp với hồ sơ mới nhất.
Câu hỏi thường gặp về mặt bằng Imperia Sensa Park
Từ bảng mã căn này, cách chọn nhóm tầng theo nhu cầu gia đình được phân tích trong bài Imperia Sensa Park nên chọn tầng nào.
Từ bảng mã căn này, cách chọn nhóm tầng theo nhu cầu gia đình được phân tích trong bài Imperia Sensa Park nên chọn tầng nào.
Imperia Sensa Park có bao nhiêu căn mỗi tầng?
Mỗi toà có 20 căn ở tầng điển hình, tức 40 căn mỗi tầng cho cả hai toà. Riêng tầng 02 của Sensa B chỉ có 14 căn vì phần diện tích còn lại là Khu vực tiện ích chung. Ở các nhóm tầng chứa tầng trên của căn Duplex, số mã căn giảm một do một ô bị Duplex chiếm.
Diện tích tim tường và thông thuỷ khác nhau thế nào?
Tim tường (GFA) đo tới tim tường chung và mặt ngoài tường bao — thường là con số dùng để tính giá bán. Thông thuỷ (NFA) là diện tích lọt lòng, phần thực sự dùng được, và là con số ghi trên giấy chứng nhận. Ở dự án này chênh lệch khoảng 7–10%. Trước khi đặt cọc phải hỏi rõ giá bán tính theo diện tích nào, vì với căn 94,9 m² ở mức 88 triệu đồng/m² thì khác biệt lên tới hàng trăm triệu đồng.
Vì sao cùng một mã căn mà diện tích lại khác nhau?
Vì căn Duplex chiếm hai tầng. Ở nhóm tầng chứa tầng trên của Duplex, một ô căn hộ biến mất khỏi dãy nên toàn bộ mã phía sau dồn lên một bậc. Ví dụ B.12 ở tầng 03 là căn hai phòng ngủ 82,4 m², nhưng B.12 ở tầng 11 lại là căn một phòng ngủ cộng 52,6 m². Vì vậy mọi trao đổi về căn hộ phải nói đủ toà – tầng – mã căn.
Căn nào lớn nhất dự án?
Căn Duplex tại vị trí B.12B của toà Sensa B: 193,8 m² tim tường và 175,5 m² thông thuỷ. Toà Sensa B còn một căn Duplex nữa tại vị trí B.03 với 191,3 / 173,9 m². Sensa A chỉ có một căn Duplex 167,7 / 151,5 m². Nếu không tính Duplex thì căn lớn nhất là A.12 ở tầng 25, ba phòng ngủ 155,7 / 142,6 m².
Dự án có căn Studio không?
Có, nhưng chỉ ở toà Sensa B, mã B.01, diện tích 35,2 m² tim tường và 31,9 m² thông thuỷ. Mã này lặp lại ở mọi tầng từ 02 lên 25. Toà Sensa A không có căn Studio nào. Chủ đầu tư chưa phát hành bản vẽ layout chi tiết riêng cho dòng Studio.
Imperia Sensa Park có penthouse không?
Không. Chú giải trên bộ bản vẽ mặt bằng tầng điển hình chỉ liệt kê năm loại: Studio, 1PN+, 2PN, 3PN và Duplex. Không có hạng mục penthouse ở cả hai toà. Loại căn lớn nhất và cao cấp nhất của dự án là Duplex.
Căn nào có hiệu suất sử dụng cao nhất?
B.08 ở tầng 25 của Sensa B: 134,7 m² tim tường cho 125,2 m² thông thuỷ, đạt 92,9%. Trong nhóm căn nhỏ, B.12A một phòng ngủ cộng đạt 92,8%. Toàn dự án dao động từ 90,3% (căn Duplex Sensa A) đến 92,9%. Cần đọc công bằng: hiệu suất thấp thường đi kèm ban công rộng hoặc nhiều mặt thoáng.
Vì sao không có căn số 04, 13, 14?
Đây là quy ước đánh số kiêng kỵ, khá phổ biến ở thị trường Việt Nam. Dự án thay bằng các mã 03A, 12A, 12B để vẫn đủ 20 căn mỗi tầng. Tương tự với số tầng: không có tầng 13 và 14, danh sách tầng gồm 12, 12A, 12B rồi tới 15. Hệ quả cần nhớ: tầng 25 không phải tầng thứ 25 tính từ mặt đất, nên khi hỏi về tầm nhìn nên hỏi theo cao độ.
Tầng 02 của Sensa B khác gì các tầng còn lại?
Tầng này có phần Khu vực tiện ích chung nên chỉ bố trí 14 căn thay vì 20. Đáng lưu ý hơn là hai mã B.12A và B.12B ở tầng 02 là căn hai phòng ngủ 70,4 m², trong khi cùng hai mã đó từ tầng 03 trở lên lại là căn một phòng ngủ cộng 52,6 m² và căn ba phòng ngủ 104,0 m². Đây là chỗ rất dễ nhầm khi chọn căn.
Bản vẽ mặt bằng có cho biết căn nào nhìn ra sông không?
Bản vẽ mặt bằng tầng cho biết hướng của từng căn và vị trí ban công, nhưng không cho biết tầm nhìn thực tế. Ở dự án này, dải nhà thấp tầng nằm giữa hai toà căn hộ và sông Rạch Chiếc, nên căn hướng sông ở tầng thấp nhìn qua mái nhà phố rồi mới tới mặt nước. Muốn đánh giá tầm nhìn phải đối chiếu thêm tổng mặt bằng, không thể chỉ đọc mặt bằng tầng.
Cập nhật lần cuối: 28/09/2026
Bài viết được Kelvin tổng hợp và biên tập, đối chiếu với hồ sơ dự án do chủ đầu tư phát hành. Quý khách cần tư vấn trực tiếp xin liên hệ hotline 0921 228 238.