Giá Imperia Sensa Park 2026: Tổng Giá Từng Mã Căn

Cập nhật 28/09/2026

Giá Imperia Sensa Park hiện được chủ đầu tư công bố từ 88 triệu đồng/m², bàn giao hoàn thiện, mức giá đã bao gồm chính sách bán hàng và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng cùng kinh phí bảo trì. Đó là con số Quý khách nhìn thấy trên mọi ấn phẩm. Nhưng con số ấy chưa trả lời được câu hỏi mà người sắp xuống tiền thực sự cần: căn tôi đang nhắm tới tổng cộng là bao nhiêu, và tôi phải chuẩn bị bao nhiêu tiền mặt ở thời điểm nào.

Bài viết này trả lời đúng câu hỏi đó. Chúng tôi đối chiếu trực tiếp bộ mặt bằng tầng điển hình do chủ đầu tư phát hành ngày 28/08/2026, tách bạch từng mã căn của hai toà Sensa A và Sensa B, ghi rõ diện tích tim tường và diện tích thông thuỷ, rồi quy ra tổng giá tạm tính theo cả hai cách. Quý khách sẽ thấy vì sao hai căn cùng ghi “70 m²” trên tờ rơi lại có thể chênh nhau vài trăm triệu đồng, và vì sao việc hỏi đúng một câu trước khi đặt cọc có thể giữ lại cho mình một khoản đáng kể.

Tóm tắt nhanh những con số cần nhớ

• Giá công bố: từ 88 triệu đồng/m², bàn giao hoàn thiện, đã bao gồm chính sách bán hàng, chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì (nguồn: ấn phẩm chính thức của chủ đầu tư MIK Group cùng đơn vị phát triển kinh doanh, tháng 9/2026).
• Quy mô: 02 toà Sensa A và Sensa B, 25 tầng nổi, 02 tầng hầm, 922 căn hộ, 20 căn mỗi tầng điển hình; thêm 93 căn thấp tầng gồm nhà phố và biệt thự song lập.
• Dải diện tích căn hộ (tim tường): nhỏ nhất là Studio 35,2 m² tại Sensa B; lớn nhất là Duplex 193,8 m² cũng tại Sensa B.
• Khoảng tổng giá tạm tính: từ khoảng 3,10 tỷ đồng cho căn Studio đến khoảng 17,05 tỷ đồng cho căn Duplex lớn nhất, tính theo diện tích tim tường và đơn giá 88 triệu đồng/m², chưa VAT và kinh phí bảo trì.
• Dòng sản phẩm chủ đạo: căn 2 phòng ngủ, chiếm phần lớn số căn mỗi tầng; tổng giá tạm tính phổ biến quanh 6,16 tỷ đồng cho căn 70,0–70,4 m² tim tường.
• Chưa công bố: bảng giá chi tiết theo từng tầng, chính sách thanh toán, mức chiết khấu và phí quản lý. Dự án mới khởi công ngày 06/08/2026 và ra mắt thị trường trong tháng 9/2026.
• Mốc bàn giao dự kiến: quý IV/2028 theo công bố tại lễ khởi công.

Hotline tư vấn trực tiếp và nhận bảng giá gốc ngay khi chủ đầu tư phát hành: 0921 228 238.

Giá 88 triệu đồng/m² là giá của cái gì

Trước khi đọc bất kỳ bảng tính nào, Quý khách cần biết chính xác con số 88 triệu đồng/m² bao gồm và chưa bao gồm những gì. Ấn phẩm chính thức ghi rõ ba điều kiện đi kèm, và cả ba đều ảnh hưởng tới số tiền cuối cùng.

Thứ nhất, đây là giá bàn giao hoàn thiện. Nghĩa là căn hộ được giao với phần hoàn thiện bên trong đã thực hiện, không phải giao thô để Quý khách tự làm. Với một căn 70 m², chi phí hoàn thiện cơ bản trên thị trường hiện dao động 350–550 triệu đồng tuỳ mức vật liệu. Khi so sánh Imperia Sensa Park với một dự án khác báo giá thấp hơn nhưng giao thô, khoản này phải được cộng vào trước khi kết luận bên nào rẻ hơn.

Thứ hai, giá đã bao gồm chính sách bán hàng. Đây là điểm dễ gây hiểu nhầm nhất và cũng là điểm chúng tôi khuyên Quý khách hỏi kỹ. Cụm chữ này có nghĩa mức 88 triệu đồng/m² là con số sau khi đã trừ phần ưu đãi của chính sách đang áp dụng, chứ không phải giá niêm yết gốc rồi Quý khách còn được giảm thêm. Khi nhân viên tư vấn nói “còn chiết khấu nữa”, hãy đề nghị họ chỉ rõ chiết khấu đó nằm trong hay nằm ngoài con số 88 triệu. Chênh lệch giữa hai cách hiểu, với một căn 2 phòng ngủ, có thể lên tới vài trăm triệu đồng.

Thứ ba, giá chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì. Hai khoản này là bắt buộc, không phải tuỳ chọn. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định hiện hành bằng 2% giá trị căn hộ chưa tính thuế giá trị gia tăng, người mua nộp một lần trước khi nhận bàn giao. Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản áp trên phần giá trị không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nên tỷ lệ thực tế trên tổng giá thường thấp hơn mức thuế suất danh nghĩa; con số chính xác chỉ xác định được khi hợp đồng mua bán ghi rõ phần bóc tách. Đây là câu hỏi Quý khách nên đặt ra ngay tại bàn tư vấn, trước khi ký phiếu đặt cọc giữ chỗ.

Một câu hỏi 30 giây có thể thay đổi vài trăm triệu đồng

Chủ đầu tư chưa công bố mức 88 triệu đồng/m² được tính trên diện tích tim tường hay diện tích thông thuỷ. Đây không phải chi tiết kỹ thuật vụn vặt. Với căn A.07 của toà Sensa A, tim tường 94,9 m² còn thông thuỷ 86,4 m² — chênh lệch 8,5 m², tương đương 748 triệu đồng theo đơn giá 88 triệu. Với căn Duplex 193,8 m² tim tường và 175,5 m² thông thuỷ, khoảng cách là 18,3 m², tức hơn 1,6 tỷ đồng.

Vì lý do đó, mọi bảng dưới đây đều trình bày cả hai cách tính, để Quý khách có sẵn con số cho bất kỳ câu trả lời nào từ phía chủ đầu tư. Chúng tôi không chọn thay một cách rồi trình bày như thể đó là giá chính thức — làm vậy là biến một giả định thành con số, và người chịu hậu quả là người mua.

Thực tế tư vấn cho thấy phần lớn khách hàng chỉ hỏi “bao nhiêu một mét” rồi nhân với diện tích ghi trên tờ rơi. Con số ra được có thể lệch tới hàng trăm triệu so với số ghi trong hợp đồng mua bán. Một câu hỏi đúng — “đơn giá này tính trên diện tích nào?” — mất ba mươi giây và nên là câu đầu tiên Quý khách hỏi.

Bảng tổng giá tạm tính theo từng mã căn — toà Sensa A

Bảng dưới đây đọc trực tiếp từ bộ mặt bằng tầng điển hình phát hành ngày 28/08/2026. Mỗi tầng điển hình của Sensa A có 20 căn. Cột “mặt thoáng chính” là hướng ban công chính đọc theo la bàn in trên bản vẽ; chủ đầu tư chưa phát hành bảng hướng chính thức, nên Quý khách vui lòng xem đây là căn cứ tham khảo để chọn lọc trước, và xác nhận lại trên bảng hàng khi mở bán.

Đọc bảng trên, ba điều hiện ra ngay. Một là dòng 2 phòng ngủ áp đảo: 16 trên 20 căn mỗi tầng. Nếu Quý khách nhắm dòng này thì lựa chọn rất rộng, và điều đó cũng có nghĩa áp lực bán lại về sau sẽ cao hơn các dòng hiếm. Hai là căn duy nhất dưới 4 tỷ đồng ở toà A là A.03, dòng 1 phòng ngủ cộng, tim tường 52,2 m². Ba là chênh lệch trong cùng một dòng sản phẩm rất đáng kể: A.09 và A.07 đều là 2 phòng ngủ, nhưng một căn 70,0 m² còn căn kia 94,9 m² — cách nhau hơn 2,1 tỷ đồng tạm tính.

Từ tầng 11 trở lên, mã căn đổi nghĩa

Đây là chi tiết chúng tôi muốn Quý khách đặc biệt lưu ý, vì nó là nguyên nhân của không ít nhầm lẫn khi chọn căn qua tin nhắn. Từ tầng 11 trở lên ở Sensa A, góc phía Đông Bắc được bố trí thành căn Duplex hai tầng, và toàn bộ dãy phía sau đó bị dồn mã lại một bậc. Cụ thể, ở tầng 03 mã A.18 là căn 3 phòng ngủ 92,0 m²; ở tầng 11 mã A.18 lại là căn 2 phòng ngủ 94,9 m². Cùng một mã, khác hẳn loại căn và khác hẳn giá.

Bài học rút ra rất cụ thể: khi trao đổi về một căn, luôn nói đủ ba yếu tố — toà, tầng, mã căn. Nói “cho tôi giữ căn A.18” mà không nói tầng là mở đường cho một cuộc tranh cãi khó chịu ở bước ký hợp đồng. Đội ngũ của chúng tôi luôn ghi đủ ba yếu tố này trong mọi phiếu giữ chỗ, và Quý khách nên yêu cầu điều tương tự ở bất kỳ đơn vị nào mình làm việc cùng.

Bảng tổng giá tạm tính theo từng mã căn — toà Sensa B

Sensa B là toà có phổ sản phẩm rộng hơn. Toàn bộ căn Studio của dự án nằm ở toà này — Sensa A không có căn Studio nào. Hai căn Duplex lớn nhất dự án cũng thuộc Sensa B.

Với ngân sách dưới 3,5 tỷ đồng, căn B.01 dòng Studio 35,2 m² là cửa vào duy nhất của dự án. Đây cũng là dòng sản phẩm chúng tôi thường trao đổi thẳng thắn với khách: Studio ở phân khúc này phù hợp với nhu cầu tích sản hoặc cho thuê ngắn hạn hơn là để ở lâu dài cho gia đình. Nếu Quý khách mua để ở và có kế hoạch sinh con trong năm năm tới, dòng 1 phòng ngủ cộng hoặc 2 phòng ngủ nhỏ sẽ tiết kiệm hơn một lần mua đi bán lại.

Hiện tượng dồn mã ở Sensa B còn rõ hơn Sensa A vì toà này có tới hai căn Duplex trên mỗi tầng lẻ. Ở tầng 03, mã B.07 là căn 2 phòng ngủ 70,1 m²; ở tầng 11, mã B.07 là căn 2 phòng ngủ 91,3 m². Chênh lệch tạm tính giữa hai căn cùng mã ấy là hơn 1,8 tỷ đồng.

Vì sao không nên tin vào một con số giá bình quân

Rất nhiều nơi tóm tắt dự án bằng một dòng duy nhất: “giá khoảng 88 triệu/m², căn 2 phòng ngủ khoảng 6 tỷ”. Cách nói đó tiện cho người viết và bất lợi cho người mua, vì nó bỏ qua bốn biến số tạo nên phần lớn chênh lệch trong thực tế giao dịch.

Biến số thứ nhất: tầng

Trong cùng một toà và cùng một mã căn, giá thường tăng dần theo chiều cao. Cơ chế phổ biến trên thị trường là một mức cộng thêm cố định cho mỗi tầng, hoặc chia thành các nhóm tầng. Imperia Sensa Park có 25 tầng nổi, nghĩa là khoảng cách giữa tầng thấp nhất và tầng cao nhất của cùng một mã căn hoàn toàn có thể lên tới vài trăm triệu đồng. Chủ đầu tư chưa công bố biểu chênh lệch theo tầng, và chúng tôi sẽ không suy đoán con số này thay họ.

Biến số thứ hai: hướng ban công

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hướng Đông Nam và Đông Bắc được ưa chuộng vì đón gió mát và tránh nắng gắt buổi chiều; hướng Tây Nam chịu nắng chiều mạnh nhất. Chênh lệch giá giữa hai căn giống hệt nhau nhưng khác hướng là chuyện bình thường ở mọi dự án. Bảng phía trên đã ghi sẵn mặt thoáng chính của từng mã căn để Quý khách sàng lọc trước khi hỏi giá.

Biến số thứ ba: tầm nhìn

Đây là chỗ chúng tôi muốn nói thẳng một điều mà nhiều nơi lướt qua. Nhìn tổng mặt bằng, dải nhà thấp tầng của dự án nằm giữa hai toà căn hộ và sông Rạch Chiếc. Nghĩa là căn hướng về phía sông sẽ nhìn qua mái của khu thấp tầng chứ không tiếp giáp trực tiếp mặt nước. Ở tầng cao, tầm nhìn này vẫn rất thoáng và có giá trị; ở tầng thấp, phần mái thấp tầng chiếm một phần đáng kể khung nhìn. Quý khách nên cân nhắc điều này khi chọn tầng, và nên yêu cầu xem mặt cắt tầm nhìn trước khi quyết định trả thêm cho một căn được giới thiệu là “view sông”.

Biến số thứ tư: căn góc và số mặt thoáng

Các căn góc như A.07, A.08, A.12A, B.02, B.03, B.08 có hai mặt thoáng, sáng và thông gió tốt hơn hẳn căn giữa. Đổi lại, đơn giá mỗi mét vuông của căn góc thường cao hơn. Nếu ngân sách của Quý khách có giới hạn cứng, một căn giữa ở tầng cao đôi khi là lựa chọn hợp lý hơn một căn góc ở tầng thấp.

Ngoài giá bán, người mua còn phải chuẩn bị những khoản nào

Bảng dưới đây liệt kê các khoản chi bắt buộc và gần như bắt buộc, kèm trạng thái xác minh trung thực tại thời điểm cập nhật bài viết. Chúng tôi ghi rõ khoản nào đã có căn cứ và khoản nào chưa, thay vì đưa ra một con số tròn trịa nhưng không truy được về nguồn.

Nguyên tắc chuẩn bị tài chính chúng tôi vẫn khuyên khách hàng: ngoài phần thanh toán theo tiến độ, hãy dự phòng thêm khoảng 5–8% tổng giá trị căn hộ cho nhóm thuế, phí và chi phí hoàn thiện phát sinh. Con số này không phải quy định, mà là mức dự phòng rút ra từ thực tế các dự án đã bàn giao trong khu vực.

Mức 88 triệu đồng/m² đứng ở đâu trên bản đồ giá khu Đông

So sánh giá chỉ có ý nghĩa khi đặt cạnh các dự án cùng khu vực và cùng thời điểm khảo sát. Bảng dưới đây tổng hợp từ thông tin công bố công khai của từng dự án, khảo sát tháng 9/2026. Chúng tôi giữ nguyên dải giá do mỗi bên công bố, không quy về một con số bình quân.

Đọc bảng này cần một lưu ý quan trọng để không rơi vào so sánh khập khiễng. Eaton Park và Palm River đã thi công trước và bàn giao sớm hơn, nên mức giá của họ phản ánh một sản phẩm gần hơn với thời điểm nhận nhà. Imperia Sensa Park mới khởi công tháng 8/2026 và dự kiến bàn giao quý IV/2028 — người mua ở giai đoạn này đổi thời gian chờ lấy khoảng chênh giá. Ngược lại, Vinhomes Grand Park có mức giá thấp hơn nhưng nằm ở khoảng cách xa trung tâm hơn đáng kể và ở một quy mô dân cư khác hẳn.

Một chỉ số ít nơi tính: mật độ đơn vị ở trên mỗi hecta

Lấy số căn chia cho diện tích khu đất, chúng tôi có con số sau: Imperia Sensa Park khoảng 203 đơn vị/ha, Palm River khoảng 370, Eaton Park khoảng 535. Cách tính này đơn giản và có giới hạn của nó — nó không phân biệt tháp cao với tháp thấp, cũng không tính phần thương mại. Nhưng nó cho một cảm nhận nhanh về mật độ cư dân mà Quý khách sẽ chia sẻ thang máy, hồ bơi và hầm xe cùng. Với người mua để ở, đây là con số đáng cân nhắc ngang với đơn giá mỗi mét vuông.

Ba kịch bản tài chính thường gặp

Phần này giúp Quý khách hình dung dòng tiền. Vì chủ đầu tư chưa công bố tiến độ thanh toán, chúng tôi trình bày theo cấu trúc phổ biến của các dự án cùng phân khúc và ghi rõ đây là mô phỏng, không phải chính sách của dự án.

Kịch bản A — mua căn Studio để tích sản

Căn B.01, tim tường 35,2 m², tổng giá tạm tính khoảng 3,10 tỷ đồng chưa VAT và kinh phí bảo trì. Nếu sử dụng vốn vay ở mức 50% giá trị, phần vốn tự có cần chuẩn bị khoảng 1,55 tỷ đồng cộng dự phòng thuế phí. Đây là ngưỡng vào thấp nhất của dự án. Điểm cần cân nhắc: dòng Studio có thanh khoản phụ thuộc nhiều vào thị trường cho thuê khu vực, và khu vực này sẽ chỉ hình thành mặt bằng cho thuê rõ ràng sau khi các dự án lân cận bàn giao.

Kịch bản B — mua căn 2 phòng ngủ để ở

Căn 2 phòng ngủ 70,4 m² tim tường, tổng giá tạm tính khoảng 6,20 tỷ đồng. Đây là dòng sản phẩm chủ đạo và cũng là lựa chọn của phần lớn gia đình trẻ. Với tỷ lệ vay 50–60%, khoản vay khoảng 3,1–3,7 tỷ đồng. Quý khách nên tính khả năng trả nợ trên giả định lãi suất sau ưu đãi, không phải trên lãi suất ưu đãi năm đầu — đây là sai lầm phổ biến nhất chúng tôi gặp trong mười lăm năm tư vấn.

Kịch bản C — mua căn 3 phòng ngủ hoặc Duplex

Căn 3 phòng ngủ 104,4 m² tim tường có tổng giá tạm tính khoảng 9,19 tỷ đồng; căn Duplex 193,8 m² khoảng 17,05 tỷ đồng. Nhóm này hướng tới gia đình nhiều thế hệ hoặc khách mua để ở lâu dài. Số lượng căn Duplex rất hạn chế — mỗi tầng lẻ của Sensa B chỉ có hai căn, Sensa A có một căn — nên đây là nhóm sản phẩm hiếm, và độ hiếm ấy thường phản ánh vào cả giá lẫn khả năng giữ giá.

Khi nào có bảng giá chính thức và nên làm gì trong lúc chờ

Tính đến ngày cập nhật bài viết, dự án đang trong giai đoạn ra mắt thị trường. Bảng giá chi tiết theo từng tầng và từng mã căn, chính sách thanh toán, mức chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh và chính sách hỗ trợ lãi suất đều chưa được phát hành. Bất kỳ nơi nào đang đưa ra một bảng giá chi tiết cho dự án này ở thời điểm hiện tại đều đang trình bày số liệu chưa có căn cứ, và Quý khách nên hỏi họ nguồn của con số ấy.

Trong lúc chờ, ba việc sau có giá trị thực tế:

1. Chốt trước dải ngân sách và loại căn. Dùng các bảng phía trên để khoanh vùng 3–5 mã căn phù hợp. Khi bảng hàng mở, thời gian giữ chỗ tính bằng giờ chứ không phải bằng ngày; người đã biết mình muốn gì luôn ở thế chủ động hơn.
2. Chuẩn bị hồ sơ tín dụng. Nếu có kế hoạch vay, việc kiểm tra trước khả năng được duyệt và hạn mức sẽ tránh tình huống giữ chỗ rồi phải bỏ cọc.
3. Đăng ký nhận bảng giá gốc. Danh sách khách hàng đăng ký trước thường được ưu tiên ở đợt mở bán đầu, thời điểm giỏ hàng còn đầy đủ nhất về tầng và hướng.

Câu hỏi thường gặp về giá Imperia Sensa Park

Nếu ngân sách giới hạn, dòng sản phẩm có tổng giá trị thấp nhất được phân tích trong bài căn hộ 1 phòng ngủ và studio Imperia Sensa Park.

Kết luận: ba điều nên làm trước khi xuống tiền

Imperia Sensa Park bước ra thị trường ở mức từ 88 triệu đồng/m² cho sản phẩm bàn giao hoàn thiện tại trục Võ Chí Công — một mức thấp hơn rõ rệt so với các dự án đã triển khai trước trong cùng khu vực, đổi lại bằng thời gian chờ tới quý IV/2028. Với người mua để ở và có thời gian, đây là một cấu trúc đánh đổi hợp lý. Với người cần nhận nhà sớm, dự án này chưa phải lựa chọn phù hợp, và chúng tôi nói điều đó thẳng thắn thay vì cố thuyết phục.

Ba việc chúng tôi khuyên Quý khách làm, theo đúng thứ tự:

Một, khoanh vùng 3–5 mã căn phù hợp ngân sách bằng các bảng trong bài, ghi đủ toà – tầng – mã căn. Hai, hỏi cho ra ba câu trước khi đặt cọc: đơn giá tính trên diện tích nào, chiết khấu nằm trong hay ngoài mức 88 triệu, và tiến độ thanh toán chia thành mấy đợt. Ba, đăng ký nhận bảng giá gốc để có mặt ở đợt mở bán đầu, thời điểm giỏ hàng còn đầy đủ nhất về tầng và hướng.

Đội ngũ của chúng tôi theo sát dự án từ trước lễ khởi công, đã đối chiếu toàn bộ bộ mặt bằng tầng điển hình do chủ đầu tư phát hành và sẽ gửi Quý khách bảng giá chính thức ngay khi có. Gọi 0921 228 238 để được tư vấn đúng mã căn Quý khách quan tâm.